Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?

Własny dom z pięknym ogrodem to marzenie wielu Polaków. Niektórzy z nich realizują to marzenie, finansując je kredytem hipotecznym. Życie bywa jednak nieprzewidywalne i może się okazać, że trzeba będzie się pozbyć takiej nieruchomości. Czy można sprzedać dom z hipoteką?

 

Z danych Eurostatu wynika, że w 2007 roku tylko 50,7% Polaków zamieszkiwało we własnym mieszkaniu lub domu nieobciążonym kredytem hipotecznym. Najnowsze dane, które pochodzą z 2019 roku, pokazują jednak, że odsetek takich osób w Polsce wzrósł do 72% (źródło: https://www.money.pl/gospodarka/ilu-polakow-mieszka-zupelnie-na-swoim-duzo-wiecej-niz-w-bogatej-europie-6609192789445504a.html). To oznacza jednak, że nadal 28% naszych rodaków albo nie ma własnego lokum, albo ma i spłaca do tego kredyt hipoteczny. W wielu przypadkach to kredyt we frankach. Do tego najczęściej domy z kredytem hipotecznym budowane są od podstaw z myślą, że właściciele będą w nich mieszkać aż do śmierci. Czasami jednak pojawia się potrzeba sprzedaży takiej nieruchomości. Wyjaśniamy zatem, czy możliwa jest sprzedaż domu z hipoteką.

 

Czy można sprzedać dom z hipoteką?

 

Kredyt hipoteczny to najwygodniejszy sposób na sfinansowanie budowy domu, jaki sobie wymarzyliśmy. Co jednak, gdy po latach chcemy zmienić miejsce zamieszkania lub rodzina się powiększy i dotychczasowe lokum okaże się za małe? Czy można bez problemu sprzedać dom, który jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego? Taka sprzedaż jest oczywiście możliwa. W końcu to kredytobiorca jest właścicielem tej nieruchomości. Należy jednak poinformować bank o sprzedaży takiego domu. To jednak nie wszystko. Również kupiec powinien zostać poinformowany o hipotece ciążącej na domu.

 

Sprzedaż domu z hipoteką – kiedy warto?

 

Sprzedaż domu z hipoteką nigdy nie jest łatwą decyzją, bo to często nieruchomość wybudowana przez aktualnego właściciela. Taka decyzja wynika jednak nierzadko z różnych sytuacji życiowych (np. przeprowadzka do innego miasta). Na pewno nie warto się spieszyć z taką sprzedażą, warto przeanalizować lokalny rynek nieruchomości. Dom z hipoteką należy sprzedać, gdy popyt będzie duży na rynku, a więc ceny domów będą rosły. Sprzedaż takiej nieruchomości jest wtedy opłacalna, gdy jej cena pokryje spłatę kredytu hipotecznego. Inaczej sprzedający będzie musiał pokryć różnicę, żeby bank zgodził się wykreślić hipotekę, czego będzie zapewne żądał kupiec.

 

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym krok po kroku

 

Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym?  Podpowiadamy całą procedurę krok po kroku (tak samo odbywa się sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym):

 

1. Pobranie zaświadczenia z banku, który udzielił kredytu hipotecznego – między innymi dokumenty o kwocie zadłużenia, termin spłaty, zgoda banku na sprzedaż i zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania;
2. Wizyta w banku kupującego – konieczna, gdy kupiec również zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny, którym sfinansuje transakcję.
3. Formalności u notariusza – podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego dla bezpieczeństwa.
4. Wykonanie przelewu na rzecz wierzyciela – pieniądze od kupującego zostają przekazane na spłatę kredytu hipotecznego. Ewentualna nadwyżka z transakcji zostaje przekazana sprzedającego.
5. Wystąpienie do sądu o wykreślenie hipoteki.

 

Jakie dokumenty są potrzebne?

 

Aby sprzedać dom z hipoteką, trzeba przygotować odpowiednie dokumenty. Potrzebne będą przede wszystkim:

 

• zaświadczenie z banku i promesa o wykreśleniu hipoteki po spłaceniu kredytu;
• numer księgi wieczystej domu;
• tytuł prawny nabycia nieruchomości (np. akt notarialna, umowa kupna).

 

Do tego mogą się pojawić również dodatkowe dokumenty, których zażyczy sobie kupujący (np. charakterystyka energetyczna budynku).

 

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym a odsetki i opłaty

 

Sprzedaż domu z hipoteką i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że bank powinien naliczyć niższe odsetki i opłaty, Taka kwota powinna się pojawić w dokumencie na temat salda zadłużenia. Trzeba jednak pamiętać, że wcześniejsza spłata może także wiązać się z koniecznością dokonania opłaty karnej. Takie informacje można znaleźć w warunkach umowy kredytu. Takie opłaty za wcześniejszą spłatę pojawiają się najczęściej w ciągu kilku pierwszych lat spłacania zobowiązania hipotecznego.

 

Podatek przy sprzedaży domu z hipoteką

 

Podejmując decyzję o sprzedaży domu, trzeba jeszcze wziąć pod uwagę kwestię podatku. Jeśli dom został kupiony w ciągu 5 lat, konieczne będzie zapłacenie podatku dochodowego w wysokości 19%. To może postawić pod znakiem zapytania opłacalność transakcji. Na szczęście można uchronić się przed takim podatkiem, gdy pieniądze ze sprzedaży domu przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe.

 

Co z ubezpieczeniem domu przy sprzedaży?

 

Dom, którego zakup lub budowa były finansowane kredytem hipotecznym, był zabezpieczeniem tego kredytu. W takim przypadku bank zawsze wymaga, żeby nieruchomość była ubezpieczona. Co z polisą, gdy dochodzi do sprzedaży domu? Gdy ubezpieczenie nadal obowiązuje, decydujący głos ma ubezpieczyciel. Firma ubezpieczeniowa może zgodzić się na przepisanie ubezpieczenia domu na nowego właściciela. Ubezpieczyciel może się jednak także nie zgodzić na przeniesienie polisy. Wtedy następuje rozwiązanie umowy ubezpieczeniowej, a ubezpieczony otrzymuje zwrot niewykorzystanej składki.

 

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym jest możliwa, ale nie jest łatwa. Wiele osób odstrasza hipoteka na nieruchomości. Jeśli jednak znajdziemy kupca, należy się upewnić, że uzyskamy cenę, która pozwoli co najmniej na spłatę kredytu, a najlepiej, jeśli zostanie nam trochę środków z takiej transakcji.